Mietrendite-Rechner

Berechnet aus Preis, Miete, Kosten und Kredit, was eine Mietimmobilie jährlich abwirft. Es zeigt Brutto- und Nettomietrendite, die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) auf das eingesetzte Geld, den monatlichen Cashflow und wie sich diese Werte mit Zins und Leerstand ändern.

So geht’s

1. Geben Sie „Kaufpreis“, „Kaufnebenkosten“, „Monatsmiete“ und gegebenenfalls „Kaution des Mieters bei Ihnen“ ein.
2. Ergänzen Sie „Bewirtschaftungskosten pro Jahr“ und die „Leerstandsquote“, dann Kreditbetrag, Zins und die Art der „Tilgung“. Die „Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash)“ erscheint sofort.
3. Prüfen Sie die Tabelle unter „Wenn sich Zins oder Leerstand ändern“, um die Rendite oder den monatlichen Cashflow unter schlechteren Bedingungen zu sehen.
4. Geben Sie unter „Von einer Zielrendite zurückrechnen“ ein Ziel ein, um zu ermitteln, bei welchem Kaufpreis oder welcher Monatsmiete es erreicht wird.

So wird gerechnet

• Bruttorendite = Monatsmiete × 12 ÷ Preis. Nettorendite (Cap Rate) = (Monatsmiete × 12 × (1 − Leerstand) − Bewirtschaftungskosten) ÷ Preis.
• Eingesetztes Kapital = Preis + Kaufnebenkosten − Kredit − Kaution. Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) = (NOI − Kreditraten im ersten Jahr) ÷ eingesetztes Kapital.
• Steuern, Wertänderungen der Immobilie und Zinserträge aus der Kaution sind nicht enthalten. Dies ist eine Rechnung mit Ihren Zahlen, keine Anlageberatung.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Mietrendite richtig?

Die Bruttorendite teilt die Jahresmiete durch den Preis. Die Nettorendite zieht zuerst Leerstand und Bewirtschaftungskosten ab. Cash-on-Cash zieht zusätzlich die Kreditraten ab und teilt durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital.

Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Cash-on-Cash-Rendite?

Die Cap Rate lässt die Finanzierung außer Acht: NOI ÷ Preis. Cash-on-Cash bezieht den Kredit ein: NOI minus Kreditraten, geteilt durch Ihr eigenes Kapital. Ohne Kredit und ohne Kaution unterscheiden sie sich nur durch die Kaufnebenkosten.

Erhöht ein Kredit meine Mietrendite?

Liegt der Kreditzins unter der Nettorendite, steigert die Finanzierung die Cash-on-Cash-Rendite; liegt er darüber, senkt sie sie. Die Sensitivitätstabelle zeigt die Wirkung höherer Zinsen.

Zählt die Tilgung als Kosten?

Für den Cashflow ja, weil das Geld Ihr Konto verlässt. Die Seite zeigt auch die Cash-on-Cash-Rendite ohne Tilgung, für den Fall, dass Sie die Tilgung als Vermögensaufbau betrachten.