不動産利回り計算

物件価格、家賃、費用、ローンから、賃貸物件が毎年どれだけの収益を生むかを求めます。表面利回りと実質利回り、投じた自己資金に対する自己資金配当率、月々のキャッシュフロー、そしてそれらが金利や空室率でどう変わるかを示します。

使い方

1. 「物件価格」「購入時の諸費用」「月額家賃」と、あれば「預かり敷金・保証金」を入力します。
2. 「年間の運営費」と「空室率」を加え、続いて借入額、金利、「返済方法」を入力します。「自己資金配当率（CCR）」がすぐに表示されます。
3. 「金利や空室率が変わったら」の表で、条件が悪くなったときの利回りや月々のキャッシュフローを確認します。
4. 「目標利回りから逆算」で目標を入力すると、それを達成する物件価格や月額家賃がわかります。

計算方法と補足

• 表面利回り = 月額家賃 × 12 ÷ 物件価格。実質利回り（キャップレート）= (月額家賃 × 12 × (1 − 空室率) − 運営費) ÷ 物件価格。
• 自己資金 = 物件価格 + 諸費用 − 借入額 − 預かり金。自己資金配当率 = (NOI − 初年度のローン返済額) ÷ 自己資金。
• 税金、物件価値の変動、預かり金の運用益は含みません。これは入力した数値に基づく計算で、投資の助言ではありません。

よくある質問

不動産の利回りはどう計算すればいい？

表面利回りは1年分の家賃を物件価格で割ります。実質利回りは、先に空室分と運営費を差し引きます。自己資金配当率は、さらにローン返済額を差し引き、実際に投じた自己資金で割ります。

キャップレートと自己資金配当率（CCR）の違いは？

キャップレートは借入を考慮せず、NOI ÷ 物件価格です。自己資金配当率はローンを含め、NOIからローン返済額を引いて自己資金で割ります。借入も預かり金もなければ、両者の違いは購入時の諸費用の分だけです。

ローンを使うと利回りは上がる？

ローンの金利が実質利回りより低ければ、借入によって自己資金配当率は上がり、高ければ下がります。感度分析の表で、金利が上がった場合の影響がわかります。

元金の返済は費用として数える？

キャッシュフローとしては数えます。お金が口座から出ていくからです。元金返済を積み上がる自己資本とみなす場合のために、元金返済を除いた自己資金配当率も表示します。