Calculadora de rentabilidade de aluguel

Calcula quanto um imóvel para alugar rende por ano a partir do preço, do aluguel, dos custos e do financiamento. Mostra a rentabilidade bruta e líquida, o retorno sobre o capital investido (cash-on-cash), o fluxo de caixa mensal e como esses valores mudam com a taxa de juros e a vacância.

Como usar

1. Informe o “Preço de compra”, os “Custos de aquisição”, o “Aluguel mensal” e, se houver, a “Caução do inquilino em seu poder”.
2. Acrescente os “Custos operacionais por ano” e a “Taxa de vacância” e depois o valor, a taxa e o tipo de “Amortização” do financiamento. O “Retorno sobre o capital investido (cash-on-cash)” aparece na hora.
3. Confira a tabela em “Se a taxa ou a vacância mudar” para ver o retorno ou o fluxo de caixa mensal em condições piores.
4. Em “Calcular a partir de uma rentabilidade desejada”, informe uma meta para encontrar o preço de compra ou o aluguel mensal que a alcança.

Como funciona

• Rentabilidade bruta = aluguel mensal × 12 ÷ preço. Rentabilidade líquida (cap rate) = (aluguel mensal × 12 × (1 − vacância) − custos operacionais) ÷ preço.
• Capital investido = preço + custos de aquisição − financiamento − caução. Retorno cash-on-cash = (NOI − prestações do financiamento no primeiro ano) ÷ capital investido.
• Impostos, variações no valor do imóvel e juros recebidos sobre a caução não estão incluídos. Isto é aritmética sobre os seus números, não recomendação de investimento.

Perguntas frequentes

Qual é uma boa forma de calcular a rentabilidade de um aluguel?

A rentabilidade bruta divide o aluguel de um ano pelo preço. A líquida subtrai antes a vacância e os custos operacionais. O cash-on-cash também subtrai as prestações do financiamento e divide pelo capital que você de fato investiu.

Qual é a diferença entre cap rate e retorno cash-on-cash?

O cap rate ignora o financiamento: NOI ÷ preço. O cash-on-cash inclui o financiamento: NOI menos as prestações, dividido pelo seu capital próprio. Sem financiamento e sem caução, os dois diferem apenas pelos custos de aquisição.

Financiar aumenta o meu retorno?

Se a taxa do financiamento for menor que a rentabilidade líquida, tomar emprestado aumenta o retorno cash-on-cash; se for maior, reduz. A tabela de sensibilidade mostra o efeito de taxas mais altas.

A amortização do principal conta como custo?

Para o fluxo de caixa, sim, porque o dinheiro sai da sua conta. A página também mostra o retorno cash-on-cash sem a amortização do principal, para quando você a considera patrimônio que está construindo.