Калькулятор доходности аренды

Рассчитывает, какой доход в год приносит арендная недвижимость, по её цене, аренде, расходам и кредиту. Показывает валовую и чистую доходность, доходность на вложенные собственные средства (cash-on-cash), ежемесячный денежный поток и то, как они меняются в зависимости от ставки и простоя.

Как пользоваться

1. Введите «Цена покупки», «Расходы на покупку», «Аренда в месяц» и, если есть, «Залог арендатора у вас».
2. Добавьте «Операционные расходы в год» и «Доля простоя», затем сумму кредита, ставку и тип в поле «Погашение». «Доходность на вложенные средства (cash-on-cash)» появится сразу.
3. Посмотрите таблицу в разделе «Если изменятся ставка или простой», чтобы увидеть доходность или ежемесячный денежный поток в худших условиях.
4. В разделе «Обратный расчёт от целевой доходности» введите цель, чтобы найти цену покупки или месячную аренду, при которой она достигается.

Как это работает

• Валовая доходность = месячная аренда × 12 ÷ цена. Чистая доходность (cap rate) = (месячная аренда × 12 × (1 − простой) − операционные расходы) ÷ цена.
• Вложенные средства = цена + расходы на покупку − кредит − залог. Доходность cash-on-cash = (NOI − платежи по кредиту за первый год) ÷ вложенные средства.
• Налоги, изменение стоимости недвижимости и проценты, заработанные на залоге, не учитываются. Это арифметика на основе ваших чисел, а не инвестиционная рекомендация.

Частые вопросы

Как правильно рассчитать доходность от сдачи квартиры в аренду?

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену. Чистая доходность сначала вычитает простой и операционные расходы. Cash-on-cash вычитает ещё и платежи по кредиту и делит на фактически вложенные собственные средства.

Чем cap rate отличается от доходности cash-on-cash?

Cap rate не учитывает финансирование: NOI ÷ цена. Cash-on-cash учитывает кредит: NOI минус платежи по кредиту, делённые на ваши собственные средства. Без кредита и залога они отличаются только на расходы на покупку.

Увеличивает ли кредит доходность?

Если ставка по кредиту ниже чистой доходности, заёмные деньги повышают доходность cash-on-cash; если выше — снижают её. Таблица чувствительности показывает эффект более высоких ставок.

Считается ли погашение основного долга расходом?

Для денежного потока — да, потому что деньги уходят с вашего счёта. Страница также показывает доходность cash-on-cash без погашения основного долга — на случай, если вы считаете его наращиванием собственного капитала.