Calculadora de rentabilidad de alquiler

Calcula lo que rinde cada año un inmueble en alquiler a partir de su precio, el alquiler, los gastos y el préstamo. Muestra la rentabilidad bruta y neta, la rentabilidad sobre el capital que has puesto (cash-on-cash), el flujo de caja mensual y cómo cambian con el tipo de interés y la desocupación.

Cómo se usa

1. Introduce el «Precio de compra», los «Gastos de compra», el «Alquiler mensual» y la «Fianza del inquilino que conservas», si la hay.
2. Añade los «Gastos de explotación al año» y la «Tasa de desocupación», y luego el importe del préstamo, el tipo y la «Amortización». La «Rentabilidad sobre el capital invertido (cash-on-cash)» aparece al instante.
3. Consulta la tabla de «Si cambian el tipo o la desocupación» para ver la rentabilidad o el flujo de caja mensual en peores condiciones.
4. En «Calcular a partir de una rentabilidad objetivo», introduce un objetivo para hallar el precio de compra o el alquiler mensual que lo alcanza.

Cómo funciona

• Rentabilidad bruta = alquiler mensual × 12 ÷ precio. Rentabilidad neta (cap rate) = (alquiler mensual × 12 × (1 − desocupación) − gastos de explotación) ÷ precio.
• Capital invertido = precio + gastos de compra − préstamo − fianza. Rentabilidad cash-on-cash = (NOI − pagos del préstamo del primer año) ÷ capital invertido.
• No se incluyen impuestos, cambios en el valor del inmueble ni intereses obtenidos por la fianza. Son cuentas sobre tus cifras, no asesoramiento de inversión.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es una buena forma de calcular la rentabilidad de un alquiler?

La rentabilidad bruta divide un año de alquiler entre el precio. La neta resta antes la desocupación y los gastos de explotación. La cash-on-cash resta además los pagos del préstamo y divide entre el capital que has invertido realmente.

¿Qué diferencia hay entre cap rate y rentabilidad cash-on-cash?

El cap rate no tiene en cuenta la financiación: NOI ÷ precio. La cash-on-cash incluye el préstamo: NOI menos los pagos del préstamo, dividido entre tu propio capital. Sin préstamo ni fianza, solo se diferencian en los gastos de compra.

¿Un préstamo aumenta mi rentabilidad?

Si el tipo del préstamo es inferior a la rentabilidad neta, endeudarse aumenta la rentabilidad cash-on-cash; si es superior, la reduce. La tabla de sensibilidad muestra el efecto de tipos más altos.

¿El capital amortizado cuenta como gasto?

Sí para el flujo de caja, porque el dinero sale de tu cuenta. La página también muestra la rentabilidad cash-on-cash sin el capital amortizado, para cuando lo consideres patrimonio que vas acumulando.