เครื่องคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่า

คำนวณผลตอบแทนต่อปีของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจากราคา ค่าเช่า ค่าใช้จ่าย และเงินกู้ แสดงผลตอบแทนรวมและผลตอบแทนสุทธิ ผลตอบแทนจากเงินสดที่คุณลงทุนจริง (cash-on-cash) กระแสเงินสดรายเดือน และการเปลี่ยนแปลงของค่าเหล่านี้ตามอัตราดอกเบี้ยและอัตราห้องว่าง

วิธีใช้

1. ป้อน "ราคาซื้อ" "ค่าใช้จ่ายในการซื้อ" "ค่าเช่ารายเดือน" และ "เงินประกันของผู้เช่าที่คุณถือไว้" (ถ้ามี)
2. เพิ่ม "ค่าใช้จ่ายดำเนินงานต่อปี" และ "อัตราห้องว่าง" แล้วป้อนยอดเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และรูปแบบ "การผ่อนชำระ" "ผลตอบแทนจากเงินสดที่ลงทุน (Cash-on-cash)" จะแสดงทันที
3. ดูตารางที่ "หากอัตราดอกเบี้ยหรืออัตราห้องว่างเปลี่ยนไป" เพื่อดูผลตอบแทนหรือกระแสเงินสดรายเดือนในสถานการณ์ที่แย่ลง
4. ที่ "คำนวณย้อนกลับจากผลตอบแทนเป้าหมาย" ป้อนเป้าหมายเพื่อหาราคาซื้อหรือค่าเช่ารายเดือนที่ทำให้ถึงเป้า

หลักการทำงาน

• ผลตอบแทนรวม (gross yield) = ค่าเช่ารายเดือน × 12 ÷ ราคา ผลตอบแทนสุทธิ (cap rate) = (ค่าเช่ารายเดือน × 12 × (1 − อัตราห้องว่าง) − ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน) ÷ ราคา
• เงินสดที่ลงทุน = ราคา + ค่าใช้จ่ายในการซื้อ − เงินกู้ − เงินประกัน ผลตอบแทนจากเงินสดที่ลงทุน = (NOI − ยอดผ่อนเงินกู้ปีแรก) ÷ เงินสดที่ลงทุน
• ไม่ได้รวมภาษี การเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน และดอกเบี้ยที่ได้จากเงินประกัน นี่เป็นการคำนวณจากตัวเลขของคุณ ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน

คำถามที่พบบ่อย

คำนวณผลตอบแทนค่าเช่าอย่างไรดี

ผลตอบแทนรวมนำค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคา ผลตอบแทนสุทธิจะหักห้องว่างและค่าใช้จ่ายดำเนินงานก่อน ส่วน cash-on-cash จะหักยอดผ่อนเงินกู้ด้วย แล้วหารด้วยเงินสดที่คุณลงทุนจริง

cap rate กับผลตอบแทน cash-on-cash ต่างกันอย่างไร

cap rate ไม่คิดเรื่องเงินกู้: NOI ÷ ราคา ส่วน cash-on-cash รวมเงินกู้ด้วย: NOI ลบยอดผ่อนเงินกู้ หารด้วยเงินสดของคุณเอง หากไม่มีเงินกู้และไม่มีเงินประกัน ทั้งสองจะต่างกันเพียงค่าใช้จ่ายในการซื้อ

เงินกู้ช่วยเพิ่มผลตอบแทนไหม

หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำกว่าผลตอบแทนสุทธิ การกู้จะเพิ่มผลตอบแทน cash-on-cash หากสูงกว่าจะทำให้ลดลง ตารางวิเคราะห์ความอ่อนไหวแสดงผลของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

เงินต้นที่ผ่อนคืนนับเป็นค่าใช้จ่ายไหม

นับสำหรับกระแสเงินสด เพราะเงินออกจากบัญชีของคุณ หน้านี้ยังแสดงผลตอบแทน cash-on-cash แบบไม่รวมเงินต้นที่ผ่อนคืน สำหรับกรณีที่คุณมองว่าเป็นส่วนของทุนที่สะสมขึ้น