Calculateur de rentabilité locative

Calcule ce que rapporte chaque année un bien locatif à partir de son prix, du loyer, des charges et du prêt. Il affiche le rendement brut et net, le rendement sur apport (cash-on-cash) de l’argent que vous investissez, le cash-flow mensuel et leur évolution selon le taux d’intérêt et la vacance.

Mode d’emploi

1. Saisissez le « Prix d’achat », les « Frais d’acquisition », le « Loyer mensuel » et l’éventuel « Dépôt de garantie conservé ».
2. Ajoutez les « Charges d’exploitation par an » et le « Taux de vacance », puis le montant du prêt, le taux et le type de « Remboursement ». Le « Rendement sur apport (cash-on-cash) » s’affiche aussitôt.
3. Consultez le tableau sous « Si le taux ou la vacance change » pour voir le rendement ou le cash-flow mensuel dans des conditions moins favorables.
4. Sous « Partir d’un rendement cible », saisissez un objectif pour trouver le prix d’achat ou le loyer mensuel qui permet de l’atteindre.

Fonctionnement

• Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix. Rendement net (taux de capitalisation) = (loyer mensuel × 12 × (1 − vacance) − charges d’exploitation) ÷ prix.
• Apport investi = prix + frais d’acquisition − prêt − dépôt. Rendement sur apport = (NOI − remboursements du prêt la première année) ÷ apport investi.
• Les impôts, l’évolution de la valeur du bien et les intérêts perçus sur le dépôt ne sont pas inclus. Il s’agit d’un calcul sur vos chiffres, pas d’un conseil en investissement.

Questions fréquentes

Comment bien calculer la rentabilité locative ?

Le rendement brut divise une année de loyer par le prix. Le rendement net retire d’abord la vacance et les charges d’exploitation. Le rendement sur apport retire aussi les remboursements du prêt et divise par l’argent que vous avez réellement investi.

Quelle différence entre taux de capitalisation et rendement sur apport (cash-on-cash) ?

Le taux de capitalisation ignore le financement : NOI ÷ prix. Le rendement sur apport inclut le prêt : NOI moins les remboursements du prêt, divisé par votre apport personnel. Sans prêt ni dépôt, ils ne diffèrent que par les frais d’acquisition.

Un crédit augmente-t-il la rentabilité ?

Si le taux du prêt est inférieur au rendement net, emprunter augmente le rendement sur apport ; s’il est supérieur, il le réduit. Le tableau de sensibilité montre l’effet de taux plus élevés.

Le capital remboursé compte-t-il comme une charge ?

Oui pour le cash-flow, car l’argent sort de votre compte. La page affiche aussi le rendement sur apport hors capital remboursé, pour le cas où vous le considérez comme un patrimoine que vous constituez.